Ein Mehrfamilienhaus in Hopfen am See, direkt am Wasser: Zwei Stockwerke sollen von zwei Wohneinheiten zu drei Ferienwohnungen umgenutzt werden. Auf dem Papier eine überschaubare Aufgabe. In der Praxis begann sie mit einem Problem, das man nicht in der Statik findet, sondern im Aktenordner — das Haus gehört jetzt zu unserem Projekt-Portfolio.
Vier Pläne, die nicht mehr zueinander passten
Über die Jahre hatten vier verschiedene Planer an diesem Gebäude gearbeitet. Jeder für sich hat vermutlich sauber dokumentiert, was er zu seinem Zeitpunkt vorgefunden oder verändert hat. Nur: Die Pläne stimmten untereinander nicht mehr überein. Ein Grundriss zeigte einen Raumzuschnitt, der andere eine leicht abweichende Wandführung, ein dritter eine Treppenlage, die mit den ersten beiden nicht zusammenging.
Das ist kein Einzelfall im Bestand. Häuser werden über Jahrzehnte immer wieder angefasst — mal mit Bauantrag, mal ohne, mal mit sauberer Dokumentation, mal mit einer Handskizze, die nie digitalisiert wurde. Für eine Nutzungsänderung reicht das nicht. Eine Genehmigungsbehörde braucht einen belastbaren Bestand, keine vier Versionen, aus denen man sich die plausibelste heraussucht.
Das Modell als gemeinsamer Ausgangspunkt
Statt die vier Planstände gegeneinander abzugleichen, haben wir das Gebäude komplett neu als 3D-Modell aufgebaut. Das ist der aufwendigere Weg — dafür liefert er ein Ergebnis, auf das sich alle Beteiligten verlassen können: Bauherrschaft, Genehmigungsbehörde, die Fachplaner, die danach kommen.
Der Gedanke dahinter ist einfacher, als er klingt: Wenn vier Planstände nicht zueinander passen, hilft kein Kompromiss zwischen ihnen. Man sucht sich nicht die plausibelste Version heraus — man baut eine neue, eigene Grundlage, die in sich stimmt und wieder einen Boden schafft, auf dem alle folgenden Schritte stehen können. Das digitale Modell ist dabei nicht die hübschere Darstellung des Bestands. Es ist die Arbeit, die die Widersprüche tatsächlich auflöst, bevor sie in einem Genehmigungsverfahren zum Problem werden.
Was aus dem Modell abgeleitet wurde
Aus dem neu aufgebauten Gebäudemodell entstanden die Unterlagen, die eine Nutzungsänderung mit Teilung tatsächlich braucht:
- Aufteilungspläne für die neue Aufteilung in drei Ferienwohnungen,
- Sondernutzungspläne für die Zuordnung von Flächen, die nicht jeder Einheit allein gehören,
- eine Wohnflächenberechnung nach den einschlägigen Vorgaben.
Parallel dazu haben wir die Unterlagen für die Fachplaner Brandschutz und den Prüfsachverständigen zusammengestellt und über das gesamte Verfahren koordiniert. Eine Umnutzung von Wohneinheiten in Ferienwohnungen ist brandschutztechnisch nicht automatisch dasselbe wie die vorherige Nutzung — das gehört mit geprüft, nicht nachträglich nachgereicht.
Warum das eine Genehmigungsfrage ist, keine Möblierungsfrage
Aus zwei Wohneinheiten werden drei Ferienwohnungen: Das klingt nach einer Frage der Innenausstattung, ist aber eine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinn. Eine höhere Anzahl an Nutzungseinheiten verändert Rettungswege, Stellplatzbedarf und unter Umständen auch brandschutztechnische Anforderungen — Punkte, die eine Genehmigungsbehörde prüft, bevor die erste Buchung eingeht. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert, dass die Nutzung später untersagt wird — dann mitten in der Vermarktung.
Die Visualisierungen, die aus demselben Modell entstanden sind — Restaurant bei Tag, Restaurant bei Sonnenuntergang, Terrasse am Abend — dienen dabei einem zweiten Zweck: Sie zeigen Bauherrschaft und Behörde dasselbe Bild, aus derselben Datengrundlage. Kein separates Verkaufsrendering neben einem separaten Genehmigungsplan, sondern ein Modell für beides.
Kurz gefragt
Was tun, wenn Bestandspläne eines Gebäudes sich widersprechen? Ein Abgleich der Papierpläne reicht in solchen Fällen meist nicht. Belastbar wird es mit einem neu aufgebauten 3D-Modell als einheitlicher Grundlage, aus dem alle weiteren Unterlagen — Aufteilungspläne, Sondernutzungspläne, Wohnflächenberechnung — konsistent abgeleitet werden.
Braucht die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen eine Genehmigung? Ja — sie gilt baurechtlich als Nutzungsänderung und wird unter anderem hinsichtlich Rettungswegen, Stellplätzen und Brandschutz geprüft, bevor sie zulässig ist. Das ist projekt- und standortabhängig zu klären.
Sie stehen vor einem Bestandsgebäude mit widersprüchlicher Planhistorie, oder planen eine Nutzungsänderung im Allgäu? Sprechen Sie uns an.